전월세 전환율이란? 계산방법 최종 변경내용 정리

전월세 전환율이란 전세를 월세로 전환하게 될 때 기준이 되는 비율을 말하는 것으로 지난 7월 말에 시행된 임대차 3법의 보완조치로 이슈가 되고 있습니다. 관련 내용을 확인해 보고 최종 변경된 내용도 정리해 보겠습니다

임대차3법의 시행으로 전세 물량이 월세로 전환될 우려가 있다고 판단이 되어서 현행 4%의 전월세 전환율을 2.5%로 낮추겠다는 것인데요.... 이와 관련된 소식을 간단하게 정리해 보고 추가적으로 알아두셔야 하는 부분도 간단하게 정리해 보겠습니다.

전월세 전환율 계산방법

우선 배경을 조금더 간략하게 설명을 하자면....임대차 계약의 연장시 전세를 월세로 바꾸는 과정에서 월세가 과도하게 높아지는 것을 막기 위해서 현실적인 금리수준을 반영해서 전환율을 만들 필요가 있다고 해서 이번에 임대차3법 개정의 보완책으로 전환율도 바뀌게 됩니다.

오는 10월(2020년 10월) 부터 시행 예정입니다.

현행 전월세 전환율은 연 4%인데 변경이 되면 연 2.5%로 바뀝니다.

현행은 기준금리+3.5% /  현재 기준금리 0.5%+3.5%해서 4%로 산출

변경된 내용은 기준금리+2% / 현재 기준금리 0.5%+2% 해서 2.5%로 산출

기준금리에 변경이 있으면 전환 금리도 달라지게 된다는 것을 기억해 두셔야 합니다. 여튼 앞으로 기억해야 할 부분은 기준금리+2%입니다.

예를 들면....

과거에 1억원을 월세로 환산해보면 1억 * 연 4% = 400만원 이것을 12개월로 나누면  월에 약 34만원

즉...전세 1억을 월세로 전환하면 약 34만원이 된다는 것입니다.

그런데 개정될 전환율을 적용하게 되면 1억 * 연 2.5% = 250만원 이것을 12개월로 나누면 월에 약 20만 8천원으로 됩니다. 1억원 기준으로 대략 월에 13만원 정도 차이가 나게 됩니다.

5억짜리 전세를 보증금 1억원과 나머지 4억을 월세로 전환시 기존에는 약 1억에 136만원의 월세를 감당해야 했지만 개정이 되면 1억에 약 83만원 정도만 부담하면 되기 때문에 확실히 약자를 위한 법은 맞습니다.

전세는 최대 5%까지만 올릴 수 있고 그것을 월세로 전환하려면 기존에는 4% 였지만 10월 부터는 2.5%로 적용을 해야 한다는 것을 기억하시면 될 것 같습니다. 1억에 34만원에서 1억에 20만 8천원을 기억하시면 쉽습니다.

법을 바꾸는 것이 아니고 시행령만 바꾸면 되는 부분이라서 정부가 한다고 하면 바로 바뀔 수 있는 부분인데 10월터 시행을 한다고 오늘 발표를 했습니다.

좀 더 심화학습으로...

원래 전월세 전환은 집주인과 임차인이 정하는 것으로 법적인 강제가 필요 없지 않을까? 라고 생각을 하는데 기존에 임대차 보호법이 변경되기 전에는 그랬지만 이제는 2년 + 2년 갱신의 절차를 거쳐야 하기 때문에 이 때 꼭 필요한 것이 바로 전월세 전환율입니다.

예를 들면...

집주인이 2년이 지난 시점에서 전세를 월세를 바꾸고 싶다고 하고 금액을 올리고 싶다고 하면..... 원래는 기존 계약이 우선이기 때문에 추가 2년은 문제가 될 것이 없지만 합의하에 변경을 하려고 할 때 바로 2.5%로 전환을 하면 된다는 것입니다.

집주인 마음대로 월세를 높여서 받을 수 없다는 것이죠

2년이 지나서 전세를 올리려면 5%이내 반전세로 전환을 하려고 하면 2.5%이내로 전환을 해야 한다는 것이 이번 개정의 주요 내용입니다.

추가적으로 알아둘 것

많은 분들이 이번 임대차 3법 개정과 관련해서 잘 모르고 있는 부분이 있어서 간략하게 정리를 하자면....

핵심은

계약갱신청구권과 전월세상한제 도입인데..... 계약갱신청구권은 임차인이 1회에 한해서(2년) 더 살겠다고 요구하면 특별한 사정이 없는한 연장이 되는 법입니다.

연장이 안되는 경우는 집주인 본인 또는 직계 존비속이 직접 들어와서 살겠다고 하는 경우와 집을 팔아버리는 것인데 이 때 중요한 것은 매수자는 반드시 2년동안 실거주를 해야 한다는 것입니다.

매수자든 집주인(직계존비속 포함)이 직접 들어와 살던......2년은 살아야 하고 만약 2년을 살지 않고 다른 사람에게 임대를 준다면 이전 세입자에게 손해배상 청구소송을 당할 수 있습니다.

임차인은 집이 팔리는 경우에 매수자가 직접 살겠다고 하면 집을 비워줘야 하고 집주인(직계존비속포함)이 들어와서 살겠다고 하면 집을 비워줘야 합니다(이 두가지 경우에만 계약갱신청구권을 쓸 수 없습니다)

단....

이 사람들이 직접 들어와서 2년동안 실거주를 해야하는데 그렇지 않다면 이로 인해서 손해를 입은 부분을 소송을 통해서 비용을 받아 낼 수 있습니다. 집을 비워주고 2년 동안 누가 살고 있는지 확인을 해 볼 수 있습니다.(전입세대 열람확인서를 2년간 확인할 수 있음)

여튼 세입자는 특별한 변동(집주인 거주 또는 실거주자에게 매매)이 없다면 2년+2년을 그 집에서 살 수 있습니다.이것이 개정된 임대차보호법의 주요 내용입니다.

그리고 연장시 임대료를 올릴 때 최고 5% 이내에서 올릴 수 있다고 명시한 부분이 주요 내용인데.... 5억에 전세로 살고 있다면 연장시 5%인 2500만원이 최대 상한선이고 이것을 월세로 전환하고 싶다고 해서 합의를 해준다면 전월세 전환율 2.5%를 적용해서 전환을 해주면 된다는 것입니다. (전환해주기 싫다면 안해줘도 됩니다-다만 상황에 따라서 협의가 필요한 부분이 있을거라고 생각합니다)